第一套4万1成交了！交付不到半月，华夏四季已有近10%业主抛货

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共14盘正在登记，明细见文末

“又失败了！”

连续遭遇西溪公馆、天空之城暴击之后，手持500号开外顺序号的我，再次落选富力中心。

一气之下，我干脆看起了华夏四季的二手房。

之所以选择它，一是因为项目刚交付，就在老公单位附近；二是从此前流出图片看，貌似也没有些业主的那么差。

拉着中介一圈看下来，发现整体配置还不错，但部分细节经不起较真。

最让我吃惊的是它的挂牌量和价格，据说已有100多套房源候场，只待产证到位上线，基本在5万上下。

不过，这个价格短时间肯定卖不到，因为首套成交“只有4万1”。

犹记得去年3月，华夏四季加推的308套房源，以11377户家庭登记，中签率仅2.71%，成为杭州楼市第10个万人摇。

但其后风风雨雨，一波波维权，一时间让人错愕：难道那一万多人，都集体看走眼了？

在前段时间一波实景照轰炸后， 6月15日，华夏四季终于迎来了交付。

我去看房的那天，是梅雨季的午间，格外闷热。

华夏四季西门的道路上，停满了各类收房业主、家装公司的大小车辆，进出的人流量虽多，但门口绿城物业的保安还是在不厌其烦地登记。

冲着物业的认真态度，我对华夏四季的第一印象，似乎不算很糟。

走进园区，首先感受到的还是颇有层次感的园林，水系、廊桥、假山浑然天成，一看就很砸钱。想不到在两三万的房子，还能有这般景观。

整个小区体量也是较大的，由10幢高层和19幢洋房组成，一共1492户，容积率也是舒适的2.4。

高层的外立面是真石漆搭配玻璃幕墙，洋房的外立面则是干挂石材，单元门坊前还做了抱鼓石和石雕印章小品，围墙也是让如今多少“豪宅维权业主”魂牵梦绕的真·石头！

园区里还做了恒温泳池会所、儿童游玩区等配套，开发商还真是下足了成本。

不过，目前现场呈现出来的状态，还是有些凌乱。

一部分公共地面还未完全做好，碰上梅雨季，变得泥泞不堪；原本规划中的塑胶跑道，目前也未完成铺装；不少单元的入户处的电箱柜体，都是处于半开放状态。

所以，你会在园区中看到不少忙碌的装修工人在施工，外立面的玻璃上也还留有残留的泥浆沙石。

从交付界面上看，赶工的痕迹很浓。

在逛完大半个园区后，我去看了四套二手房，目前均不满两年。

第一套是4楼的127㎡四叶草户型，位于沿余杭塘路的一幢洋房，总价630万，算下来单价都要贴近5万了。

不过，精装配置的确不错，空调、新风、地暖皆备，还配置了墙纸和背景墙，厨房西门子三件套，卫浴也是杜拉维特、高仪的龙头、TOTO这些大牌。

最贴心的还是开发商已经为沿马路的这一幢，统一包好了阳台，这个还是真实用。

户型上，每个房间的空间都相当阔绰，不仅北向有小阳台，南向也有一个两开间宽的阳台，尺度丝毫不比现在145㎡的户型逊色。

只是，细节上的问题也有不少。我看的这套中央空调就存在漏水问题，吊顶上甚至还有发霉的痕迹了；还有一个比较严重的是墙面不平的问题，墙纸的边角也很毛糙。

我一个买了127㎡的同事，验房师就挑出了160个需要整改的细节。不过，好在后期开发商这边都会一一解决。

第二套依旧是洋房，不过是更大的139㎡户型，还是四叶草户型，相当是127㎡的放大版，外加多一个卫生间。

这套5楼的139㎡挂牌价675万，折合单价4万8出头，据中介说这已经是小区内139㎡很有诚意的价格了，不少此类户型都是挂700万以上，更夸张的还有挂750万的。

第三套房源是位于高层的112㎡，面积虽然不大，但也做到了四房，而且客厅还是“L”型的270度采光，视野相当好。

这套房源挂牌总价545万，折合单价也要4万8，好在优势是总价比较可控。

最后一套是89㎡，三房一卫的中间套，挂价400万。据说房东因为疫情导致资金链紧张，这才急着挂出来的。

89㎡也是华夏四季目前挂出来最多的房源，而且价格跨度相当大，从368万到460万都有，几乎差了100万。

不过，在上周华夏四季其实已经线下成交了一套89㎡，位于21号楼，在小区靠南的位置，远离医院，楼层也是不错的15楼。

这套房源最初第一天挂价400万，谁知，挂牌仅一天就降价30万，以370万的总价成交了。

我查了下这套房源购入时的价格，只要204万，也就是说一转手就暴赚166万，差不多翻了近一倍。

可以看到，华夏四季目前挂牌价还是普遍偏高的。

89㎡三房户型基本挂牌均价在4万5上下，127-139㎡四房的洋房户型基本挂价在4.8-5万之间。以上，都还是比较诚心的房东挂牌价了。

这样的价格，在未来科技城到底是个什么水平呢？我们先来看看在售新房，最具参考的就是天空之城了。

按照天空之城一期价格，小高层均价3万6，洋房均价则是4万上下。这比华夏四季洋房挂牌价，还要足足低了八千整。

而这中间，还没有计算华夏四季未满两年的税费成本，折算下来每个平方又要加上两三千，更何况天空之城还有地铁上盖和万科的品牌溢价。

当然，天空之城也有不可忽略的时间等待成本，以及摇中它也需要极大的运气。

好在，预计7-8月天空之城将推出二期小高层和洋房，户型94-145㎡，一共567套，可以奋力一摇。

至于次新房层面，可以参考下华夏四季东南侧的未名府。

2018年交付的未名府，位于五常站地铁口，体量上也只比华夏四季略小，不过小区是毛坯交付的。

根据链家成交记录，近两个月主流成交单价在4万上下，近半年成交最高的一套89㎡总价400万，折合单价4万5。

不过，未名府有部分房源已经满两年，在税费上还是有不少价格优势的。

华夏四季往西500米是富力新线公园，同为开发商精装修楼盘，根据好找房数据，近半年最高成交单价为4万3，更多的则是集中在4万上下。

而万科星空的价格则要高得多了，6月初刚刚成交了一套89㎡总价445万，折合单价高达4万9。

不过地铁口的位置，以及万科品牌，加上近阿里巴巴的因素，为它增添了不少溢价空间。

综合周边二手行情，华夏四季高层小户型挂个4.3-4.5万的价格，也还算合理。但要是再高，可能就会超出不少买家的预期了。

尽管华夏四季业主的普遍预期都很高，但也不排除有个别房源，会以相对低的价格走掉。

比如，这套已以4.15万成交的89㎡，还是比行情价略低一些的。

一般来说，刚交付楼盘的第一批成交价，往往失真。主要是评估价尚未成型，多数人会选择做低价格，避掉一部分税费。不过，这套4万1的房源我问过中介，的确是真实成交价，没有做低过。

但即便排除做低价格因素，新交付红盘一开始的成交，也容易整体偏低。

两次“万人摇”的西湖国际城，第一套房源成交均价近3万1，而之后一路走高，稳定在3万4到3万7之间。

另一个是去年底交付的奥体红盘天璞，刚交付时不少房源成交单价都还不到5万，现在主流价格则在5万3到5万5之间。

之所以会出现这样“低开高走”的走势，主要是因为这些红盘投资客比例高，交付时挂牌房源自然也就不少，急于套现的投资客要出手快，那必须在价格上有足够优势。

所以，挂牌100多套的华夏四季，能在一天内突围成交，还是归功于4万1的诱人单价。

而这段时间，说不定也是捡漏华夏四季二手房的好时机。之后它的二手房价格轨迹，极有可能会和红盘“前辈”们一般走高。

不过，华夏四季二手房究竟能到怎样高度，还是要看市场最终的接受度。

就我个人而言，看了华夏四季整个小区后，还是蛮心水的。

首先，在投入成本上的确是很硬核的，园林外立面都是肉眼可见的，两三万的洋房能做到石材干挂，但周边疯抢的限价新房，已不可能有这样的配置。

其次，是华夏四季的产品定位相当高，这个价位，不仅配了恒温泳池，5千的装标应该说也是相当扎实。

别说在近一年未来科技城内交付的楼盘中无敌手，比之现在全杭州5万左右的在售新盘，从成本标准上说也不逊色。

当然，从工艺还原度和整体能力上，开发商还是稍弱了一点。但房地产到底没什么高科技核心技术，只要用料扎实，审美不出错，就算细节毛病不少，也可以通过整改提升，不影响整体价值。

我始终认为，一个楼盘品质如何，开发商说了不算，摇到的业主说了也不算，二手房价才是检验品质的惟一标准。没接盘侠会拿真金白银开玩笑。

如果下一次，我又没摇到天空之城，恰好华夏四季还有价格合适的房源，说不定我就会入手。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
众安西溪未来里	28500	板块：未来科技城房源：12套毛坯叠排户型：153-157㎡登记方式：验资250万登记日期：6.28-6.30
中天雅境	20245	板块：临安锦北房源：64套毛坯高层户型：89㎡登记方式：验资30万登记日期：6.28-6.30
中建学成府	高层21000；洋房25450	板块：星桥房源：693套毛坯户型：95-152㎡登记方式：冻资50-100万登记日期：6.28-6.30
保亿阳光城丽光城	22900	板块：青山湖科技城房源：108套毛坯高层户型：90-108㎡登记方式：验资80-120万登记日期：6.28-6.30
中建学成府	42000	板块：星桥房源：171套毛坯联排户型：165-188㎡登记方式：冻资100-200万登记日期：6.28-6.30
绿城·春风金沙	37500	板块：金沙湖房源：357精装高层户型：106-127㎡登记方式：冻资110-150万登记日期：6.27-6.29
滨江中铁建古翠蓝庭	高层56000；小高层58600	板块：古翠房源：134套精装户型：106-137㎡登记方式：验资100万登记日期：6.27-6.29
万达同心湾	22500	板块：富阳高桥房源：112套精装高层户型：105-118㎡登记方式：冻资60万登记日期：6.27-6.28
中南棠玥湾	高层40400；洋房47700-48700	板块：艮北新城房源：236套精装高层和洋房户型：117-164㎡登记方式：验资80-150万登记日期：6.27-6.29
招商闻博花城	37500	板块：市北东房源：90套精装高层户型：108-132㎡登记方式：验资100万登记日期：6.26-6.28
公元帝景	21500	板块：进化镇房源：3套毛坯排屋户型：建筑面积1270.46㎡登记方式：验资400万登记日期：6.26-6.28
前湾江山湾	34531	板块：萧山科技城房源：82套精装洋房户型：115-145㎡登记方式：验资100万登记日期：6.26-6.28
公元帝景	21500	板块：进化镇房源：1套毛坯排屋户型：451.19㎡登记方式：验资400万登记日期：6.26-6.28
保利潮起云上府	37500	板块：市北东房源：295套精装高层户型：97-121㎡登记方式：冻资100万登记日期：6.26-6.28